ゼネコンの競合入札により、どこよりも有利な土地活用を提案します。

土地の有効利用には、建築以外にも、土地の売却、またはそれに伴う買換え、また等価交換などの選択肢があります。
そのような場合に、以下が重要なポイントとなります。

• 税務面なども含め、お客様にとっての最善な土地活用を提案すること
• 方向性が決まっても、売却金額などその成果には大きな差、違いがでるため、それを最善の結果に導くこと

無駄をなくし、最大の効果をあげることを目的として、お客様のかかえる問題を解決するお手伝いをしていきます。

土地譲渡による土地活用事例①

藤沢の地主であるＡ様は、ご先祖様から預かってきた土地を相続してきました。しかし、現状では試算したところ相続税が数億はかかることが分かりました。土地は持っていますが、どの土地も現在はさほど利益を生んでいないという状況でしたが、ただ土地を守りたいというお考えからご本人は質素な生活を心がけていらっしゃいました。
そこで調査の上、顧問税理士とも検討を重ね、以下の提案をいたしました。

その他の所有地のうち、かなり古い借家を建て替えるため、入居者に立ち退いてもらいマンションを建築する。ただし、その土地はすべて借入金だけで建築。
他にA様所有の林になっている急傾斜地が1,500坪あり、この土地だけで1億円の相続評価があり、固定資産税もかかる。維持費がかかるだけで利益は一切あがらないことから、この土地を売却する。
急傾斜地の売却に着手したところ、ある不動産業者からの売却相場は1億6千万円とのこと。土地が特殊であるため客観的な価値がつかみ難かったが、その後弊社で複数の不動産業者にあたり、競争入札をおこなったところ、最終的には5億8千万円で売却できる。
この売却金額を譲渡税との関係から一部を納税資金、その他を買換えにまわし、利用度の高い土地を新たに探し、購入。その地に資金の一部と借入金とで賃貸マンションを建築する。

現在の相続税評価額は数千万に下がり、収益も年間で３千万円ほど増えました。現在の手持資金は2億円ほどありますが、適度な借入金額と手持ちの資金、またマンションなどの不動産などとの資産バランスが上手にとれたと思います。結果として相続税の支払いリスクを大幅に減少させることができ、かつ日々の収益があがる体質ができ、体力がついた状態となりました。
その後も借地させている土地がありましたが、更新時期などに借地権の買取り交渉などをおこない、3か所ほど借地権を買い戻しました。
資産を上手に増やすことができ、お客様の住まいなどもマンション内に作り、環境を大きく改善することができた例です。

敷地全体を区分した土地活用事例②

渋谷までのアクセスのある駅近くに10,000m²ちかくの土地を所有されているお客様Ｂ様。農業をしていらっしゃいましたが、先代の相続税の支払いでは他に所有していた土地を売却して凌いできました。これ以上の土地の目減りを防ぐこと、また現業も利益をほとんど生まず、今後の生計の目途をたてることが私たちの役目でした。今まで多くの建設会社、不動産会社が訪れましたが、一切聞き入れずにこられました。私たちが市営住宅などを多く手掛けてきた実績からご縁があり相談いただきました。
十分な調査の結果から比較的規模の大きな土地活用となるため、現在の未利用地の一部を上手に売却し、その資金を利用した土地活用を検討いたしました。

計画敷地を4分割し、お客様の資産を減らすことが比較的少ない未利用地である1区画を売却、その資金を使い節税効果のある賃貸マンションを順次、分割した土地に状況を見ながら建築する計画。分割した土地がすべて利用度の高い土地とすべく、かつ日影条件などの問題がないように土地の区割りのバランスをとることに気を配りました。
売却した敷地が、お客様にとり利用度の少ない土地であるということは、当然売却地としても価値が低いということになります。当初売却には苦労しましたが、分譲マンションの建て方を精査した不動産会社は私たちの意図の通り、以外な敷地の効率の良さに売買の反応が一気に変わり始めました。結果として複数の不動産会社から1社を選び、期待した価格で売却することができました。
その売却金額の一部を利用してお客様の賃貸マンションを建築、相続税と収益源の確保をしていきます。
私たちはこの案件については、土地が好立地にあることから、極力土地を損じることを避け、必要最低限の面積の土地売却を考えました。できるだけお客様がこの土地を持ち続けることが最適な選択であると考えました。しかし、比較的規模の大きな土地活用を今後も順次おこなう必要があることから、大きすぎる借入などによるリスクを軽減するために一部の土地売却は必要との判断をいたしました。

通常不動産会社などがこのような提案をおこなう場合、できるだけ多くの土地を売却する提案をしがちになります。また建設会社が提案する場合では立地条件の良さから借入額に限りなく極力多く建築できるような提案、または売却するにしても自ら特定の買い手を探し、買い手が自分に建設を依頼してもらえるような相手側を探し、結果売却価格が下がるようなことになってしまい、お客様の利益が減ってしまうなどの問題がある可能性があります。
私たちはお客様の利益という観点から、何が最善かを常に考えて、公正な立場から提案いたします。

コンサルティング事例

ＪＲ川崎駅から今や人気のラゾーナ川崎の北口を抜け、5分くらいのところで12階建てのマンションを建築された例です。

当初からのお知り合いの設計事務所が設計をおこない、建築会社の選定をしているところで弊社にご相談がありました。
お客様は、マンション経営を既に他所でなさっており、建築にも詳しい方でしたので、常々私どもが申し上げている入札方式でゼネコンを決定したいと考え、設計事務所の先生に依頼されていました。
しかしながら、実際の作業をおこなっている段階で、お客様が何点かの問題点を感じられて、私たちが以下の点についてコンサルティングをさせていただきました。

• ・設計事務所の入札のノウハウが多少不足しており、ゼネコンの選定がしきれないでいました。
  工事費の削減のための提案をおこない、契約関係をお客様に有利に導くとともに、その後の建築会社との交渉を私たちが間に入りおこなっていくことになりました。
• ・プランニングにおいて、現状のニーズに合わせるべく変更の提案、実施
• ・工事中の施工監理についての不安があるため弊社からスポットで監理をおこなう。
  これは後に施工トラブルがありましたが、その問題解決に大きく貢献いたしました
• ・金融機関との交渉、またゼネコン等への資金繰りの交渉で大幅な節約と有効な方法を提案
• ・募集会社(サブリース会社）数社の査定と選定
• ・竣工後の管理会社の選定

コンサルティングはお客様に大きな利益（金額面と品質面）を生ませるためのものです。専門性の高いプロの知識はお客様の大きな利益となります。