ゼネコンの競合入札により、どこよりも有利な土地活用を提案します。

等価交換とは

等価交換とはご所有の土地、借地権などを不動産会社に売却し、その土地に不動産会社がマンションを建設し、地主さんが売却した土地の評価額に見合った建物（マンション）を取得するものです。建築後得られる建物は事前の所有している土地の評価と、その計画にかかる全費用、また建築後のマンションの分譲価格等で決まります。

メリットはなんでしょうか？

自己資金、借入なしでも事業可能建物は等価交換事業をおこなう不動産会社が建築しますので、自己資金を使わず、借入もしないで建物を取得することができます。簡単に言えば、地主さんは土地の一部を売り、不動産会社に売った土地代金に見合うマンションを受け取るといったものです。
一番のメリットは何と言っても建築資金など銀行から借金をしないでマンションを取得できることです。すべてをマンションで貰わなくても、現金のみ、あるいはマンション＋現金という組合せも可能です。取得できる面積にもよりますが、自宅以外に賃貸にまわすなどして、収益を上げることもできます。

税金の優遇措置があります

普通土地などを売却すれば譲渡所得税が課税されますが、条件があえば租税特別措置法などを利用することができます。その場合譲渡所得税が繰り延べされ、売却時の壌渡税の支払いがなくなります。
※ただし、特例を利用するには要件が満たされることが必要となります。

建築にまつわる煩わしさがありません

建築はあくまで等価交換事業をおこなう不動産会社が建築主となり、近隣住民の方への説明から計画建物が完成するまで対応します。つまり出来た建物を引渡しを受けるまで建築には地主さんはノータッチなので煩わしさがありません。また、出来る建物の瑕疵や不良工事の責任などは不動産会社が負うことになります。
また、マンション取得後はそのマンション全体で管理組合が組織され、管理組合で全体の修繕、保守、メンテナンスを計画的におこなっていきます。したがって修繕積立などは必要となります。

どんな場合に等価交換は向いていますか？

借金をするリスクはしたくない、自分だけでは土地活用が難しい場合土地を有効利用しようとする場合、土地をお持ちの方には賃貸マンション、アパートの建築が頭に浮かぶことでしょう。ただし、通常、その建築資金などは銀行などからの借入による場合が多いと思います。
その場合は、当然事業ですから経営上のリスクが伴います。建物から得られる収入で返済ができなくなれば、当然経営は成り立ちません。
その点、等価交換は基本的に借入をおこなわずに事業に取り組めますので、借金の返済というリスクを避けることができます。
また、大事なのは次の点です。

弊社に土地をお持ちの方からのご相談が多数ありますが、無理をしないで、安心して借入による土地活用をおこなえる案件は調べてみると意外と少ないのです。つまり、立地や土地の規模、形状、環境によって、事業を行うべきではないと判断する場合も少なくありません。建築会社からの提案でよく大丈夫ですと言われたという場合でも、私たちが調べてみると厳しいと言わざるを得ない場合があります。そのような場合、等価交換を土地活用の一つの選択肢として検討するのもよいでしょう。

地主さん、借地人さんへ

借地権の方、借地権のある土地の地主の方、双方とも現状では、土地を有効に利用することが難しいといえます。それは借地人さんは建物を建替えするにしても地主の承諾なくしては出来ず、また建替え費用を銀行から借入するために土地に担保をつけられない限り、融資は厳しくなる場合が多いのです。もちろん、地主さんは借地人さんのために担保提供をしてくれることは、親族の関係であるとかでない限りまずないでしょう。一方地主さんにしても、借地権という法律で認められた権利が存在する以上、借地人さんが重大な契約違反、たとえば地代を払わないとかでない限り、その借地権という権利を無くすことはできません。
借地人さんでも、借地人さんのいる地主さんであっても等価交換により得られるマンションの権利はお互いに土地、建物ともに完全な所有権で得ることができます。
このような場合、後ほど弊社の事例で触れますが、双方が満足の得られる内容で合意すれば等価交換は権利関係もすっきりしてお互いにメリットのある事業方法といえます。

等価交換にも得られるものに大きな差がでる？

等価交換といってもその取組み方、事業を委ねる不動産会社（ディベロッパー）により得られる建物、面積などに大きな差がでます。同じ案件でも極端に言えば何割もの違いがでる可能性があります。
たとえば土地を現金で売却するなら、その金額の高低で検討するという比較ができます。しかし、等価交換の場合、当初はまだ出来てもいない建物の価値は未知数である状態でその計画を決断しなければなりません。建物に不動産会社がどれだけ資金を投入するか、どれだけの品質にするかで得られる建物の価値は違ってきます。また、できた建物も一流不動産会社で手掛けて建てた建物と、聞いたことのないような不動産会社が建てた建物では、その後の流通価格は大きな開きがでます。つまり同じ面積の建物を貰っても資産価値には歴然とした差がでてしまうのです。
さらに同じ不動産会社であっても、その交渉によっては得られる条件に違いがでます。
そこは交渉の世界。結果同じ等価交換であっても手にできる床面積に大きな違いがでるものなのです。

そこでエイゼット。弊社の役割

• ・お客様の利益をまず第一に考え、プロとして最大限の利益をお客様が得られる提案をします。
• ・借地人さんがいる、地主さんがいる場合の交渉、調整を弊社がおこないます。結果、お客様の
   土地の価値を下げる要因を解決し、双方に公平に対応し、全体の価値を上げて行きます。
• ・単独の不動産会社ではなく、複数の大手不動産会社との条件交渉をし、
   お客様に最も有利な条件を導き出します。

事例

計画概要

所在：川崎市
地権者構成：地主2人、借地人3人
計画土地：約460坪
事業形態：等価交換
事業主体：三菱地所レジデンス

①ご自分のお住まいと所有する土地上に借地人3人のいる地主さんより、土地活用をどうしたらよいのか相談があったのは工事着手から5年ほど前です。いろいろ調査した結果、借地人さんも計画に参加してもらう等価交換しかないという説明をいたしました。しかしながら当初は、ご先祖様から託された土地であり、気持ちはまとまらず4年近くお考えになった上で決断されました。
まず等価交換事業のパートナーとなる不動産会社は決めず、借地人さんに事業の説明を弊社でいたしました。事業により得られるマンションの床面積は弊社で概算で計算し、最低でも得られるであろう数字を提示し、今後の交渉次第でより条件があがる可能性があるということで説明させていただきました。当然、借地人さんにもメリットがなければ計画に参加されません。当初はとまどっていらっしゃいましたが、最終的にはすっかり賛同していただきました。
その後地権者の皆さんの利益の向上を図る上で、計画の規模を大きくする方がよりよい条件になることから、隣地の地主さんにお話しを持ちかけると、しっかりとしたメリットがあったため、同様に参加の同意をいただきました。

②得られる条件など地権者の皆さんの基本合意を得ながら、不動産会社数社と交渉いたしました。地権者の皆さんが得られるマンションの床面積はもちろんですが、得られるであろう建物の内容、資産価値などを総合的に勘案し、1社を選びました。その時には、当初弊社が地権者の皆さまに説明した基本計画の条件をかなり上回っており、地権者の皆さまもとても喜ばれています。

【担当者から一言】

地主さんは自宅以外は借地人さんへ貸しておりましたので地代が多少入るのみで、有効に土地を活用できていませんでした。しかし相続評価は高く固定資産税も少なからず負担となっていました。一方借地人さんも建替えや売却などは地主さんの承諾が必要で自由にご自分の不動産を活用することができませんでした。等価交換事業後は皆さんの不動産の権利も完全な所有権となり、自由にその権利を行使することができます。資産価値も相当向上させることができ、全ての地権者の皆様に喜んでいただくことができました。